Enkele begrippen die in de bijleenregeling een rol spelen:

Eigenwoningschuld: de schuld ter zake waarvan de rente als aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning in aanmerking wordt genomen (schuld waarvan de rente “aftrekbaar” is).

Vervreemdingssaldo eigen woning: het verschil tussen de netto-verkoopopbrengst van een eigen woning en de eigenwoningschuld met betrekking tot die woning. De netto-verkoopopbrengst van een eigen woning is de verkoopopbrengst verminderd met de kosten ter zake van de verkoop, zoals makelaarscourtage.

Eigenwoningreserve: het bedrag waarvoor bij aankoop van een nieuwe eigen woning geen eigenwoningschuld kan worden aangegaan. Met andere woorden: het bedrag dat "verplicht" voor de financiering van de nieuwe eigen woning moet worden aangewend.

1. Hoe zag de hypotheekrenteaftrek eruit voor 2004?
2. Hoe zit de nieuwe regeling in elkaar?
3. Wie merken er iets van deze maatregel?
4. Is er een overgangsregeling?
5. Wat gebeurt er bij goedkoper wonen?
6. Wat gebeurt er bij het tijdelijk betrekken van een huurwoning of bij vertrek naar het buitenland?
7. Ik heb al een nieuwe woning gekocht en betaald, maar mijn oude woning is nog niet verkocht. Heeft de regeling dan ook gevolgen?
8. Wat zijn de gevolgen bij een huwelijk, samenwonen en echtscheiding?
9. Is de rente op schulden die zijn aangegaan voor onderhoud of verbetering van de woning aftrekbaar?
10. Wat gebeurt er als de oude woning met verlies wordt verkocht?
11. Wordt aflossen van de schuld op de eigen woning gestimuleerd?

Hoe zag de hypotheekrenteaftrek eruit voor 2004?

De rente van de lening voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning was volledig aftrekbaar. Als daarna de schuld werd verhoogd was de rente over het verhoogde deel van de schuld alleen aftrekbaar als het geleende geld werd gebruikt ten behoeve van de eigen woning (voor onderhoud of verbetering).

Hoe zit de nieuwe regeling in elkaar?

Indien door verhuizing naar een nieuwe duurdere woning de hypotheekschuld wordt verhoogd, wordt de aftrek van de hypotheekrente voortaan alleen toegestaan voorzover de hypotheekverhoging nodig is om het verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief verwervingskosten) en de opbrengst van de oude (na aftrek van kosten) te financieren. Iemand die dus de gemaakte winst over zijn oude huis niet gebruikt voor de financiering van zijn nieuwe huis, maar gebruikt voor het financieren van andere bestedingen dan de eigen woning (consumptie en/of beleggingen), kan weliswaar een hogere hypotheek afsluiten op zijn nieuwe huis, maar krijgt dan te maken met een beperkte hypotheekrenteaftrek. De rente die hoort bij het deel van de hypotheekschuld dat nodig is omdat de ‘winst’ op de oude woning niet is gebruikt om de woning te financieren, is dus niet meer aftrekbaar.

Voorbeeld: stel dat iemand zijn woning verkoopt voor € 260.000 en het restant van zijn hypotheekschuld bedraagt € 200.000. Vervolgens koopt diegene een huis van € 350.000,-. (Dit is de aankoopprijs inclusief bijkomende verwervingskosten (overdrachtsbelasting, afsluitprovisie, notaris- en makelaarskosten). De maximale hypotheek waarvoor renteaftrek geldt, bedraagt dan € 290.000. Dit is de koopsom van de nieuwe woning (€ 350.000) verminderd met het verschil (vervreemdingssaldo) tussen de opbrengst van de oude woning (€ 260.000) en de bestaande hypotheekschuld (€ 200.000). Als in dit voorbeeld een hypotheek wordt afgesloten af die hoger is dan € 290.000, dan is de rente over dat hogere deel dus niet meer aftrekbaar.

Wie merken er iets van deze maatregel?

De regeling heeft alleen betrekking op eigenaar-bewoners die na 1 januari 2004 een andere woning gaan kopen en hun oude woning verkopen. De enige groep die iets gaat merken van deze maatregel betreft mensen die verhuizen en die het verschil tussen de opbrengst van de oude woning en de oude hypotheekschuld, het zogenoemde vervreemdingssaldo, niet volledig besteden aan de aanschaf van de nieuwe woning. Materieel gaan zij extra schulden aan voor andere doeleinden (bijvoorbeeld consumptieve bestedingen of beleggingen) dan het financieren van de nieuwe eigen woning. Zij komen voor deze extra schulden niet langer in aanmerking voor renteaftrek. Het blijft overigens wel mogelijk om leningen ter financiering van consumptieve bestedingen of beleggingen af te sluiten met de eigen woning als onderpand. Door deze zekerheid kan doorgaans een lagere rente worden verkregen. Maar op deze manier is geen belastingvoordeel meer te behalen.

Starters worden niet met de wijziging geconfronteerd omdat zij geen verkoopopbrengst van een oude woning hebben. Mensen die de woningmarkt definitief verlaten, worden ook niet getroffen door deze regeling, omdat zij geen nieuwe hypotheekschuld aangaan.

Is er een overgangsregeling?

Tot 1 januari 2010 bleef renteaftrek mogelijk tot het bedrag van de oude hypotheekschuld, tenzij de verwervingskosten (aankoopprijs plus kosten koper) van de nieuwe, goedkopere woning lager waren dan de oude hypotheekschuld. U was dus niet verplicht de overwaarde (geheel) in te brengen. Deze overwaarde bleef vijf jaar staan als een Eigen Woning Reserve, een soort fictieve rekening waarop uw overwaarde wordt geboekt. Bij verbouwingen moest die eigenwoningreserve worden aangesproken.

Wat gebeurt er bij goedkoper wonen?

Met ingang van 1 januari 2010 is deze goedkoperwonenregeling echter vervallen. Dat betekent dat u ook bij goedkoper wonen de overwaarde geheel moet inbrengen. Doet u dat niet, dan heeft u over het leningdeel ter grootte van de overwaarde geen renteaftrek.

Voorbeeld: In 1998 heeft Peter een woning van € 175.000,- gekocht (woning 1). De kosten koper bedroegen € 20.000,-. Hij heeft de woning volledig gefinancierd. In 2010 verkoopt hij woning 1 voor € 350.000,-. De makelaarskosten in verband met de verkoop bedragen € 3.000,-. Op het moment van verkoop bedraagt zijn eigenwoningschuld € 195.000,- (€ 175.000,- plus € 20.000,-). Hij koopt een goedkopere woning (woning 2) van € 150.000,-. De kosten koper bedraagt € 15.000,-. Drie jaar na aankoop gaat Peter een nieuwe keuken in de woning plaatsen van € 10.000,-

Hoe werkt de bijleenregeling uit in deze situatie? De overwaarde op het moment van verkoop van woning 1 bedraagt € 152.000,- (€ 350.000,- min € 3.000,- min € 195.000,-). De verwervingskosten van woning 2 bedragen € 165.000,- (€ 150.000,- plus € 15.000,-). Voorheen mocht de eigenwoningschuld ook in de nieuwe woning worden meegenomen, tenzij de verwervingskosten van de nieuwe woning lager waren, zoals in dit voorbeeld. Dan was het bedrag van de verwervingskosten het maximum. Met het vervallen van de goedkoperwonenregeling moet de overwaarde van € 152.000,- volledig worden ingebracht. De verwervingskosten min de overwaarde zijn € 13.000,- (€ 165.000,- min € 152.000,-). Als Peter na drie jaar een nieuwe keuken koopt van € 10.000,-, kan hij deze keuken volledig met renteaftrek financieren. Hij heeft immers zijn overwaarde, de Eigen Woning Reserve, al volledig gebruikt bij de aankoop van de woning.

Wat gebeurt er bij het tijdelijk betrekken van een huurwoning of bij vertrek naar het buitenland?

Bij de verkoop van de eigen woning en het betrekken van een huurwoning of vertrek naar het buitenland is niet langer sprake van een eigenwoningschuld. Het vervreemdingssaldo dat is behaald bij de verkoop van de woning, wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Na een periode van 3 jaar vervalt deze eigenwoningreserve. Wanneer echter binnen een termijn van 3 jaar na verkoop weer een woning wordt gekocht, dan zal de eigenwoningreserve van de oude woning alsnog in aanmerking worden genomen bij het bepalen van de maximale renteaftrek. Deze maatregel is noodzakelijk om te voorkomen dat mensen proberen de regeling te ontwijken. Bijvoorbeeld door de oude woning te verkopen, tijdelijk te huren en dan weer een nieuwe woning kopen.

Ik heb al een nieuwe woning gekocht en betaald, maar mijn oude woning is nog niet verkocht. Heeft de regeling dan ook gevolgen?

De regeling is zo opgezet dat die alleen aangrijpt bij situaties waarin sprake is van een toename in de hypotheekschuld terwijl er ook middelen beschikbaar komen uit de vervreemding van de oude woning. Bij verhuizing sluit de regeling aan bij de huidige eigenwoningregeling die bepaalt dat een woning na verhuizing nog 2 jaar als eigen woning kan worden aangemerkt.

Voorbeeld: stel dat iemand een nieuwe woning heeft gekocht voor € 250.000 en dat zijn oude woning nog niet verkocht is. Omdat hij de oude woning nog niet verkocht heeft, is hij een schuld aangegaan van € 250.000. De betaalde rente op deze schuld is volledig aftrekbaar. Stel dat hij zijn oude woning na een jaar verkoopt voor € 175.000 en dat het restant van de oude hypotheekschuld € 75.000 bedraagt. Hij realiseert dus een vervreemdingssaldo van € 100.000 voor de oude woning. Nu hij de woning verkocht heeft en hem de middelen ter beschikking staan, wordt de renteaftrek op de nieuwe schuld beperkt tot de rente over een schuld van € 150.000 (€ 250.000- € 100.000).

Wat zijn de gevolgen bij een huwelijk, samenwonen en echtscheiding?

Als twee mensen gaan samenwonen en er geen woning wordt overgedragen van de ene aan de andere partner, heeft de nieuwe regeling geen gevolgen. Iemand wordt dus niet geconfronteerd met een beperking van zijn renteaftrek als hij gaat samenwonen met iemand die bij verkoop van zijn of haar woning een opbrengst heeft ontvangen die hoger was dan de hypotheekschuld. De daardoor ontstane eigenwoningreserve van de intrekkende partner speelt wel een rol als zij besluiten samen een ander huis te kopen. Indien twee mensen besluiten te trouwen in gemeenschap van goederen, ontstaat juridisch een verschuiving van de helft van het eigendom naar de partner. In de nieuwe fiscale regeling worden deze mensen niet geconfronteerd met een beperking van de renteaftrek. Wel kan deze verschuiving van het eigendom een rol spelen, indien ze besluiten te scheiden en de vertrekkende partner wordt uitgekocht. In dat geval realiseert de vertrekkende partner een vervreemdingssaldo dat een rol kan spelen bij de aankoop van een nieuwe woning.

Voorbeeld: stel dat iemand een woning heeft ter waarde van € 200.000, een hypotheeklening van € 100.000 en getrouwd is in gemeenschap van goederen. Indien op enig tijdstip het huwelijk wordt ontbonden en de partner wordt uitgekocht, is de uitwerking als volgt. Degene die in de woning blijft wonen, betaalt per saldo € 50.000 aan de partner (€ 100.000 voor de helft van de woning minus € 50.000 voor de overname van de helft van de schuld). Indien hij geen eigenwoningreserve heeft bedraagt zijn eigenwoningschuld in totaal € 150.000. De partner die uitgekocht wordt, behaalt een vervreemdingssaldo van € 50.000. Dat bedrag wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve en moet bij een eventuele volgende aankoop van een woning in aanmerking worden genomen.

Is de rente op schulden die zijn aangegaan voor onderhoud of verbetering van de woning aftrekbaar?

Rente op schulden die zijn aangegaan voor onderhoud of verbetering van de woning zijn normaal gesproken gewoon aftrekbaar. Dit is slechts anders, indien men na de aankoop van de woning nog een eigenwoningreserve heeft. Dit kan het geval zijn, indien men goedkoper is gaan wonen (zie ook het voorbeeld bij vraag 6). In dit geval worden de kosten eerst afgetrokken van de eigenwoningreserve, mits de kosten minimaal € 5.000 bedragen. Zodra de kosten de eigenwoningreserve overtreffen en er een schuld is aangegaan, is de rente over dit deel van de schuld aftrekbaar.

Wat gebeurt er als de oude woning met verlies wordt verkocht?

Indien er na de verkoop van de woning toch nog een restschuld over blijft, is de verschuldigde rente over een dergelijke restschuld niet aftrekbaar in box I als rente ter zake van eigenwoningschuld. Dat is in de huidige wetgeving ook reeds het geval.

Als de nieuwe woning bij een volgende verhuizing (binnen 5 jaar) wel met winst wordt verkocht, wordt het positieve vervreemdingssaldo aan de (negatieve) eigenwoningreserve toegevoegd. Op deze wijze kan een verlies op de eigen woning verrekend worden met de eventuele winst op de volgende woning.

Wordt aflossen van de schuld op de eigen woning gestimuleerd?

De rente van de lening voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning was volledig aftrekbaar. Als daarna de schuld werd verhoogd was de rente over het verhoogde deel van de schuld alleen aftrekbaar als het geleende geld werd gebruikt ten behoeve van de eigen woning (voor onderhoud of verbetering).

Terug naar Eigen Huis en de fiscus