Indien u na de aankoop van uw woning een gebrek hieraan ontdekt is de
vraag wie u hierop moet aanspreken. Een "gebrek" is een omstandigheid
die een normaal gebruik van de woning in de weg staat én dat reeds
bestond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Voorbeelden:
verrotte kozijnen onder de laag verf, scheurvorming in de muren als
gevolg van een verzakte fundering, of een lekkend dak.
U zult de kosten in verband met herstel willen verhalen op de verkoper.
Als koper kunt u stellen dat sprake is van non-conformiteit: het
geleverde bezit niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik
nodig zijn én de aanwezigheid van die eigenschappen behoefde niet te
worden betwijfeld. Een dak behoort niet te lekken, onder de vloer
behoort geen halve meter water te staan en de muren behoren, onder het
behang, niet vol met scheuren te zitten. Niet elk gebrek aan de
geleverde woning zal echter leiden tot aansprakelijkheid van de
verkoper. De verkoper heeft namelijk een mededelingsplicht en de koper
een onderzoeksplicht. De vraag is waar de grens ligt.
Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
De onderzoeksplicht van de koper is begrensd. In de regel mag hij
afgaan op de juistheid van hetgeen de verkoper hem mededeelt. Wanneer
de verkoper mededelingen omtrent een bepaald gebrek had moeten doen,
kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek
heeft gedaan. De mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de
onderzoeksplicht van de koper. Met deze regel wordt de koper
bescherming geboden in een situatie waarin de verkoper een gebrek heeft
verzwegen die hij eigenlijk had moeten meedelen. Of de verkoper een
mededelingsplicht heeft, is vooral afhankelijk van het feit of de
verkoper vóór het sluiten van de koopovereenkomst van het gebrek op
de hoogte was, of had kunnen zijn. Wist de verkoper van het gebrek, of
had hij het kunnen weten, dan heeft hij in principe een
mededelingsplicht. Dan is niet of nauwelijks meer van belang óf en in
hoeverre de koper onderzoek heeft gedaan.
Indien de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek, is niet snel
sprake van een mededelingsplicht. Echter, de bij de verkoper aanwezige
kennis wordt in zekere mate ‘geobjectiveerd’. Er wordt namelijk ook
gekeken of de verkoper het gebrek ‘had moeten kennen’. Dat zal eerder
het geval zijn naarmate de verkoper deskundiger is. Een verkoper die
zich door een makelaar laat bijstaan wordt deskundiger geacht dan een
verkoper die zonder makelaar handelt.
Indien de verkoper géén mededelingsplicht heeft, kan er toch sprake
zijn van ‘non-conformiteit’. Dat is het geval indien de koper voldoende
onderzoek heeft verricht en later toch blijkt dat de geleverde woning
niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Aard van de woning
Naast de verhouding tussen mededelings- en onderzoeksplicht is er nóg
een element dat een rol speelt, namelijk de aard van de woning. Aan de
rechtbank te Utrecht werd een zaak voorgelegd waarin een woonhuis uit
1895 werd verkocht. Na het sluiten van de koopovereenkomst bleken er
o.a. vochtproblemen te zijn. De vraag was of de verkopers voor deze
gebreken aansprakelijk waren. De rechtbank merkte op dat van een
bestaande woning, in dit geval gebouwd rond 1895, niet mag worden
verwacht dat deze woning de eigenschappen van een nieuwe woning heeft.
Of een verkoper aansprakelijk is, is derhalve mede afhankelijk van de
aard van het verkochte pand. Geringe gebreken zal een verkoper van
oudere panden niet hoeven te melden, omdat de koper dit kan verwachten.
Ernstige gebreken, met name wanneer die een normaal gebruik
verhinderen, moet de verkoper mededelen wanneer hij ze kent of behoort
te kennen, óók indien de koper niet naar dergelijke gebreken heeft
gevraagd. Indien de verkoper ernstige gebreken niet kent, zal hij toch
aansprakelijk kunnen zijn omdat de koper ze niet behoeft te verwachten.
Voorwaarde is dan wel dat de koper aan zijn onderzoeksplicht heeft
voldaan.